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2022年拆遷已圓滿結束?

2022-04-02T14:05:01 瀏覽次數:1 ? 作者:天津房產小編 ??來源:天津房產網

  央行報告顯示,中國城鎮居民家庭戶均總資產317.9萬元,但房產是其主要構成,占家庭總資產的近八成。

  這和此前西南財大的研究結果幾乎一致:城鎮家庭77%的財富來源于房產。

  正因為此,有不少專家強調,中國絕大多數的老百姓主要“藏富于房”,所以房地產一旦有風吹草動,很多人就會坐不住。

  

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  01

  這不,進入2022年以來,網絡上到處充斥著“拆遷已圓滿結束”的聲音,這讓很多人陷入了“恐慌”。

  其中尤以久盼拆遷的老房子居民和囤積老房子博拆遷的投資客,最坐立難安。

  前者往往是低收入群體,有很強的換房需求,但苦于收入跟不上房價上漲速度,只能把希望寄托于拆遷;后者是近年來市場上新興的炒房群體,他們只瞄準城市中具有拆遷價值的老房子,大量囤積然后坐等拆遷,賺取拆遷巨額賠償款。

  從事地產行業多年,這兩類人筆者都見過很多。

  第一類人值得同情,因為他們才是城市拆遷政策真正的服務對象——常年居住在環境惡劣的老房子里,基礎設施老化嚴重且極其落后,無電梯、無物業、無娛樂設施。

  第二類人不值得同情,因為他們是房地產的“腐蝕者”,不僅帶偏了拆遷的價值取向,更擠壓了數以萬計的剛需的切身利益。

  

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  不僅如此,還有不少媒體言之鑿鑿地表示,“隨著拆遷退出房地產舞臺,未來拆二代、拆遷一夜暴富等現象會徹底消失?!?/p>

  也有不少專家學者聲稱,拆遷政策的翻篇,同時意味著房地產市場會回歸良性發展——過去這些年,很多城市房價大幅上漲,主要原因之一是“拆遷拉動”。

  拆遷圓滿結束,意味著房價上漲的核心動力缺失了,市場會逐漸回歸理性。

  

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  拆遷真的已經圓滿結束了嗎?房地產真的從此告別“拆遷一夜暴富”的神話故事了嗎?

  事實的真相是:拆遷并沒有圓滿結束。

  不得不承認的是,自2018年開始,國家確實有意在對拆遷大幅縮減規?!?018年全國棚改開工總量626萬套,但是2019、2020連續兩年大幅下滑,2020年一度減少到去年開工總量只有209萬套,但這不意味著拆遷圓滿結束了。

  事實上,有四點確鑿的證據顯示,拆遷仍然在正常進行:

  

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  第一,從各省公布的“2022年棚戶區和老舊小區改造實施方案”可以看到,2022年棚改拆遷仍然在如火如荼進行。

  以安徽省為例,2022年全省的工作目標是,確保年底前實現棚戶區改造新開工9.68萬套,基本建成15.91萬套的年度目標任務。

  值得一提的是,棚改拆遷仍然實行“政府主導、市場運作”的模式,其中拆遷補償資金來源仍然是按照中央和省級財政標準進行補助,通過發行地方政府棚改專項債券支持項目建設,改造資金不足部分由各市、縣人民政府統籌解決;

  

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  第二,發改委針對棚改拆遷的專項資金仍然正常發放。2021年全年累計針對“棚改”和“舊改”下發了3次專項資金,其中涉及棚改的基礎設施專項補償資金超過320億。

  2022年,這一工作仍然在正常進行。值得一提的是,全國各地除正常發放棚改拆遷專項補助資金外,還會針對“棚戶區改造激勵支持城市”,給予一定數額的國家鼓勵資金。2021年青島市就獲得了國家2000萬元獎勵資金;

  第三,3月1日,鄭州啟動“樓市救市”,一口氣出臺了18條樓市新政,其中除取消認房認貸、松綁限購等政策之外,文件中明確提到,鄭州再出“棚改貨幣化安置”大招——地方直接以貨幣的形式補償被拆遷棚戶區居民,而后居民再到商品房市場上購置住房。

  棚改補償模式由實物貨幣安置并重轉向貨幣安置優先,可以稱之為“棚改2.0”,它區別于棚改1.0的最大特征,在于補償模式由實物安置和貨幣安置并重轉向貨幣化安置優先。

  熟悉我國房地產進程的人都知道,2015-2018年這一輪全國房價輪動上漲,“罪魁禍首”就是棚改貨幣化安置;

  

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  第四,在2022年2月24日舉行的國新辦新聞發布會上,住建部部長王蒙徽明確表示,2022年將從七個方面穩步推動城市更新,其中第四條是管控底線:對城市規模、密度、強度、特色風貌、安全韌性等劃定底線,限制城市無限擴張,嚴格管控建設超高層建設,防止大拆大建。

  注意,這里的表述是“防止大拆大建”,而不是“停止大拆大建”。換句話說,2022年拆遷并未圓滿結束。

  

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  事實上,在正式實施的住建部“城市更新”新規中,也已經確定了,2022起,老房子統統按“新規”處置:老房子不再一拆了之,而是按照實際情況,嚴格實行拆遷、新建、舊改并存。

  拆遷方面的要求是:不大規模、成片集中拆除現狀建筑,原則上城市更新單元(片區)或項目內拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的20%;新建方面的要求是:除增建必要的公共服務設施外,不大規模新增老城區建設規模,不突破原有密度強度,不增加資源環境承載壓力,原則上城市更新單元(片區)或項目內拆建比不應大于2;

  舊改方面的要求是:堅持應留盡留,全力保留城市記憶,鼓勵采用“繡花”功夫,對舊廠區、舊商業區、舊居住區等進行修補、織補式更新,嚴格控制建筑高度,最大限度保留老城區具有特色的格局和肌理。

  

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  看到這里,很多人最關心的問題是:哪些房子會舊改,哪些房子會繼續拆遷?

  對此,住建部也給出了明確答復:舊改的對象是,主要是2000年以前建成的城鎮老舊小區。根據各地反饋上來的數據統計,未來5年,全國待改造的城鎮老舊小區總量高達21.9萬個,涉及居民多達1.2億。

  根據住建部發布的文件,“舊改”主要涉及3大項內容:基礎類、完善類、提升類。

  很多20年房齡以上的老房子現存的基礎設施老化、無電梯、無停車場、無物業、無娛樂設施、無便民設施等,經過一番改造后,可以說,不僅會舊貌換新顏,品質也會大幅提升。

  

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  而拆遷的對象,今年初,在住建部政策發布會上,住建部副部長黃艷也確定了,2022起,有3類老房子依然會“全拆重建”:

  

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  第一是,城市中的危房

  大家印象中危房一般是“不能住人的危險房屋”。

  實際上并非如此,國家相關文件,對“危房”有明確的定義:指承重構件已屬危險構件,結構喪失穩定和承載能力,隨時有倒塌可能, 不能確保住用安全的房屋。危房分為整幢危房和局部危房。

  那么一棟房子被判定為“危房”需要符合哪些條件呢?一般來說是兩個:1、具有合法的產權證書,其實就是指合法性;2、經市房屋安全主管部門列入名錄的房屋安全鑒定機構鑒定為危房且鑒定報告處理意見為整體拆除。

  第二是,老城區真正具有拆遷價值的老房子

  這其實很好理解,城市在發展,建設也在不斷完善,有些老城區的房子,由于地理位置重要,但是在前些年的“拆遷大潮”下,這類房子或由于拆遷戶不同意,或由于拆遷成本高,或由于未納入拆遷范圍等原因,并未拆遷,但事實證明,這類房子極具拆遷價值。

  2022年,拆遷的可能性非常高。尤其是老城區低密度、黃金地段、且周邊配套成熟的老房子,全拆重建的價值極高,不僅地方會想方設法靠其賺取高額土地出讓金,開發商也想通過這類項目賺更多的利潤;

  第三是影響城市規劃的老房子

  顧名思義就是阻礙城市發展規劃的老房子,這類房子一般以“城中村”為主,尤其是深圳、北京等大城市,現存的“城中村”總量不低,2015-2018年這一輪棚改拆遷熱潮中,雖然拆遷了不少,但存量依然很高。

  其中深圳城中村舊改規模為全國之首,據不完全統計,截止到2020年底,深圳仍然有1893個城中村。

  

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  2022年起,這類房子拆遷的可能性仍然很高。

  尤其是核心片區規劃新建醫院、學校、交通樞紐等地段,老房子大概率會集中全拆重建。

  對于這類房子,拆遷時往往會按照“征用”的名義,所以當然也會得到相應的補償。

  我們不止一次說過,拆遷是實打實的民生工程,雖然過去這些年,它“造富”了成千上萬老房子居民,也催生了一大批“博拆遷”的專業炒房客,但這些都無法掩蓋它“惠民利民”的屬性。

  基于過去這一輪,棚改拆遷拉動房價上漲的事實,有很多專家學者建言“應該全面停止拆遷”,但在我們看來,這是極其不科學的做法。

  對于拆遷,我們認為最正確的對待方式是:首先要看到其改善居民居住環境的重要作用,其次是想方設法糾正錯誤,讓其回到“服務于民”的正軌,而不是“一刀切”式全部叫停。


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