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2022年天津地產市場走勢

2022-03-14T13:04:25 瀏覽次數:1 ? 作者:天津房產小編 ??來源:天津房產網

  近期,從中央到地方,地產終于迎來久違暖意。

  暖風拂面下,業界對于今年市場的判斷也開始逐漸樂觀。地產市場的內外部環境可謂巨變當中。

  中國宏觀經濟格局正在變革,天津產業結構尚在轉軌,地產行業自身亦進入新階段。

  如此復雜的局勢之下,

  對地產市場走勢的判斷需要更加綜合的通盤考量。

  從行業格局、供求關系,到政策博弈、流動性傳導等多個維度中短期均存在著不確定性,而2022年的天津市場就將在博弈中,展開修復與回暖。

  其一,行業面

  政策暖風頻吹,償債壓力猶存

  不論是12月20日,央行、銀保監會出臺《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》,還是近期瘋傳的“商品房預售資金監管辦法”,

  相比去年,2022年國內的金融環境對房企呈現出更友好的態勢。

  但三道紅線仍高懸在房企頭上,加之2022年成為房企“美元債到期大年”,今年上半年更加考驗房企資金流動性。

  對于剛挺過2021年關的品牌房企而言,現金流壓力、甚至是生存壓力未有實質扭轉。同時,以美國為代表的國際金融市場,已經進入縮表加息周期。加之對中國房企評級的下殺,海外融資的大門更加狹窄。為求生存的降價拋售,債務違約的暴雷,2022仍存可能。一旦這種情況大面積出現,就難免引發連鎖反應,擔憂情緒發酵,對于市場的殺傷力不容忽視。這是第一個市場回暖的不確定因素。

  其二,流動性

  2022貨幣放松力度值得期待,而對地產市場的傳導效應不應過于樂觀。

  貨幣政策偏寬松的基調已經確認,房地產融資層面頻頻釋放積極信號,房企融資環境隨之回暖,并逐漸從“國家隊”傳導至優質民營房企。但本輪貨幣政策的放松對購房需求端的傳導效應,需要謹慎看待。近幾年國家對以消費貸、經營貸等為名目進入樓市的資金治理越發嚴格,購房資金的進入渠道越發規范、收窄。同時,宏觀經濟面不甚樂觀。自去年下半年始我國GDP增速出現斷崖式下降,西方各國量化寬松周期結束,國際資本流動性下降。再看城市面,天津產業結構尚在轉型期,整體經濟活力仍不景氣。合力之下,已然對客戶端的購買力與購買意愿造成了較大制約,再加之新冠疫情的不確定性,需求端的置業熱情需謹慎判斷。需求基本面已發生負面變化。信心比金子更重要,有錢也要敢花才行。

  其三,政策面

  政策面的近期友好,不會突破“房住不炒”的結界。

  近期對地產市場的主流口徑有明顯放松,甚至出現一些鼓勵性政策。政策面的轉暖,是基于當前經濟下行壓力的宏觀背景之下。

  地產行業由于牽連上下游眾多產業鏈,因此在2022年的穩定甚至回暖,是今年經濟大格局穩定的需要。

  但從中長期看,在以制造業為核心的產業升級發展戰略下,中央房住不炒的方針不會改變。

  同時,從年前各方表態來看,房產稅的推動執行已是必然。短期政策的放松力度以及對市場熱度的容忍區間,都將在“房住不炒”的長期政策框架之內。

  另外,房地產市場也長期面臨著人口老齡化,人口增速銳減等不可規避的灰犀牛。在多個長線因素的影響下,市場對房產的長期增值保值功能已出現觀念扭轉,對地產價格的長期平穩性,甚至市場熱度長期走弱趨勢,達成了新的共識性預期。

  在長期穩定框架下的短期放松,對市場回暖的激發程度,應該有客觀認識。

  其四,供求關系

  整體新增供求比出現機會窗口,但板塊表現將加劇分化。

  從去年的土地成交量看,2022下半年新增盤源數與新增供給量,可能將有所下降。天津市整體市場有望迎來新增供需比下降的階段性機會。

  但不同板塊的供求關系,仍會存在明顯的分化。特別是某些現金流壓力偏大的品牌,在這類品牌盤源所在的板塊,不排除會出現強力促銷后的市場踩踏效應。屆時各板塊、各梯度項目的量價表現可能將進一步分化。

  地產政策暖風頻吹的背后邏輯是什么?

  是在宏觀經濟短期壓力較大的背景下,需要地產發揮經濟穩定器的作用。

  但長期的方針沒有改變也不會改變。

  市場所迎來的仍然只是機會窗口期。而這個窗口期有可能比以往更長,但絕不會更猛。

  2022年的天津市場,將在去年4季度的慘淡表現基礎上回暖修復

  但在宏觀經濟失速壓力下,不宜有過高的期待。


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